Actualités juridiques - Legal news

L'acquéreur d'un immeuble peut réclamer, après résolution de la vente (pour vices cachés en l'espèce) prononcée par un arrêt passé en force de chose jugée, la restitution des frais de mutation au fisc mais pas au vendeur. 

En l'espèce, le gérant d'une SAS en cours de formation a signé un contrat de sous-location. Ce contrat mentionne que la société partie à l’acte est « en cours d’immatriculation » et représentée par son « gérant dûment habilité aux fins de la présente ». Y est joint un acte constitutif de la société dans lequel le signataire de l’acte apparaît comme le gérant désigné et où est visé en annexe un état des actes accomplis pour le compte de la société en formation, à savoir l’ouverture d’un compte bancaire et la signature d’un contrat pour le siège social, lequel figure sur l’en-tête du contrat de sous-location comme étant l’adresse des locaux pris à bail. Par la suite, le gérant signataire agit en nullité du contrat.

Une option formulée par le propriétaire de locaux qu’il destine à la location ne peut emporter d’effets qu’à compter du premier jour du mois au cours duquel l’option est formulée ou, si elle est postérieure, de la date à laquelle sont souscrits, aux fins de location, immédiate ou future, de ces locaux, des engagements contractuels.

En l'espèce, la démolition d'un local pris à bail commercial situé sur un terrain d'assiette d'un projet de construction, avait été autorisée par un arrêté de permis de démolir postérieurement à la date d’affichage de la demande de permis de construire.

La durée du bail dans la mention manuscrite de l'acte de cautionnement, soumis aux dispositions antérieurs à la réforme des sûretés (issue de l'ordonnance n° 2021-1195 du 15 septembre 2021), doit être précise. Elle ne l'est pas si la mention renvoie simplement à "la durée d'application" du bail commercial, telle qu'elle ressort des clauses du contrat cautionné. A défaut de précision, les cautions ne peuvent avoir une pleine connaissance de la portée de leur engagement. Celles-ci ne l'ayant pas confirmé par un acte non équivoque, leur engagement doit être annulé.

Dès lors que les parties ont librement entendu soumettre le bail, qui ne relevait d'aucune législation d'ordre public, à ces dispositions, il n'y a donc pas de rechercher si la nature de l'activité exercée (local de stockage nécessaire et accessoire à l'activité commerciale de vente et de pose de fermetures) était de nature à entraîner une requalification du bail.

Peut résilier unilatéralement un bail commercial sur le fondement de l’article 1226 du code civil, le preneur qui se prévaut de l’inexécution par son bailleur des travaux prévus au bail, et ce après l’avoir mis en demeure de « lui apporter une réponse quant à ses intentions », interprété par les juges comme une réclamation faite au bailleur, de la part du preneur, de s’exécuter. L’inexécution a pu être considérée comme suffisamment grave car les stipulations du bail démontraient que l’engagement du bailleur à réaliser ces travaux constituait une condition déterminante du consentement du preneur.

Le dividende issu du produit de la vente de la totalité des actifs d'une SCI revient au nu-propriétaire (sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l'usufruitier des parts sociales de la SCI). Le droit de jouissance de l'usufruitier s'exerce sous la forme d'un quasi-usufruit portant sur lesdits dividendes. 

En l'espèce, à la suite d’un incendie survenu dans un bâtiment voisin aux locaux commerciaux loués, le bailleur informe son locataire que l’extérieur du bâtiment loué est pollué par des fibres d’amiante provenant du bâtiment incendié et il lui demande d’évacuer les locaux par mesure de sécurité jusqu’à la fin des travaux de désamiantage. Le preneur demande au bailleur de prendre acte de la résiliation du bail avant la réalisation des travaux, sur le fondement de l'article 1722 du Code civil.

L'article R. 145-36 du Code de commerce instaure une obligation de régularisation annuelle de charges. Cette régularisation doit s'effectuer :

Une autorisation municipale permettant d'étendre l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public contribue au développement de l'activité commerciale. Il appartient dès lors au bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé d'apporter la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.