En l'espèce, à la suite d’un incendie survenu dans un bâtiment voisin aux locaux commerciaux loués, le bailleur informe son locataire que l’extérieur du bâtiment loué est pollué par des fibres d’amiante provenant du bâtiment incendié et il lui demande d’évacuer les locaux par mesure de sécurité jusqu’à la fin des travaux de désamiantage. Le preneur demande au bailleur de prendre acte de la résiliation du bail avant la réalisation des travaux, sur le fondement de l'article 1722 du Code civil.
Article 1722 du Code civil : "Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement."
La Cour d’appel a jugé que le preneur ne pouvait pas utilement se prévaloir des dispositions de l’article 1722 du Code civil car :
- la destruction totale suppose l’impossibilité absolue et définitive d’user du bien loué conformément à sa destination. Or, ce n’était pas le cas en l’espèce : à l'issue des travaux de désamiantage, le preneur était en mesure d'occuper à nouveau les locaux, l’impossibilité d’accès avait duré moins de 4 mois et les travaux de dépollution une semaine ;
- la destruction partielle implique la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur du bien. Or, ce n’était pas non plus le cas compte tenu du coût des travaux de dépollution (environ 50 000 €) et de la valeur du bâtiment loué (vendu 430 000 € un an après la résiliation du bail).
Dès lors, aucune inexécution contractuelle ou faute grave ne saurait être reprochée au bailleur.
Cour d’appel, Paris, 19 septembre 2024, n° 22/14224
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