L'article R. 145-36 du Code de commerce instaure une obligation de régularisation annuelle de charges. Cette régularisation doit s'effectuer :
Dans une copropriété : dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
- Dans les autres cas : au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle elle est établie.
Aucune sanction n'est prévue au texte en cas de régularisation hors délai.
Conformément à l'article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
Toutefois, l'article 2224 du Code civil prévoit une prescription de 5 ans pour les actions personnelles ou mobilières, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l’espèce, le bailleur a procédé, en 2022, à la régularisation des charges pour les années 2016 à 2019. Le preneur soutenait que l’action de régularisation des charges du bailleur-copropriétaire se prescrivait par 2 ans à compter de l’expiration du délai de trois mois prévu pour la reddition des charges de copropriété, en vertu de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Le preneur considérait donc être exonéré du rappel de charges au-delà de cette période.
La Cour d’appel de Paris a jugé que les actions en recouvrement de charges ne relevaient pas, de par leur nature, du statut des baux commerciaux, mais du droit des contrats. En matière de baux commerciaux, la prescription pour le recouvrement des charges, impôts, taxes et redevances est de 5 ans à compter de la date à laquelle la régularisation aurait dû intervenir, en application de l’article 2224 du Code Civil.
Cour d'appel de Paris, 5 septembre 2024, n° 23/01839
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