Précision de l'impact des travaux hôteliers et des recettes accessoires sur le loyer de renouvellement

• Vers une clarification de l'impact des travaux hôteliers et des recettes accessoires sur le loyer de renouvellement ? Jean-Marc Boyer, AJDI 2024, p. 683
• Cour d'appel de Rennes, 15 mai 2024, n° 21/03381

Les hôtels sont souvent assimilés à un local monovalent, entraînant l'application de l'article R. 145-10 du Code de commerce, lequel dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du même code, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, soit la méthode hôtelière dans le cas d'espèce.

La méthode hôtelière est assise non sur les résultats effectifs de l'exploitation mais sur une capacité théorique à dégager ces résultats.

Ont notamment une influence sur le loyer de renouvellement (i) les recettes accessoires à l'hôtel ou encore (ii) les travaux diligentés au sein des locaux

(i)         Les recettes accessoires à l'hôtel :

Usuellement, les recettes issues de prestations accessoires (spa, salles de séminaires, parkings, petit-déjeuner, etc.) sont prises en compte par les experts et les tribunaux pour estimer/fixer le loyer de renouvellement d'un établissement hôtelier, et ce conformément à la méthode hôtelière.

La Cour d'appel a exclu (a) les petits-déjeuners et (b) les places de parkings du calcul de la valeur locative de renouvellement, au motif que la recette n° (a) « qui apparaît purement accessoire à celle d'hébergement » doit être écartée car la méthode hôtelière « a pour seule assiette les recettes tirées de la location des chambres », « la superficie de la salle de petit-déjeuner n'est pas précisée » ou encore « l'hôtel se trouve au centre-ville à proximité de la gare, permettant aux clients de se rendre dans d'autres établissements pour le petit-déjeuner », et que concernant la recette n° (b), les places de parking « sont très réduites » et « présentent une configuration rendant difficile le stationnement au vu des plans produits par le preneur, outre les difficultés d'accès dans une zone à proximité de la gare ».

(ii)        Les travaux engagés par l'hôtelier :

Les travaux hôteliers relevant des articles L. 311-1 et suivants du Code du tourisme peuvent entraîner un abattement sur la valeur locative de renouvellement, sous réserve néanmoins de respecter un certain formalisme.

Pour ce faire, le locataire doit ainsi notifier par lettre recommandée son intention d'engager des travaux sans oublier d'annexer à son courrier un plan d'exécution, un devis descriptif et un estimatif des travaux projetés.

À défaut, les dispositions du code du tourisme doivent, en principe, être écartées.

La Cour d'appel a fait preuve d'une certaine souplesse dans l'appréciation du respect ou non du formalisme requis pour prétendre à un éventuel abattement sur le loyer de renouvellement, en retenant l'autorisation du bailleur donnée non pas dans le bail mais dans un courrier, suite à la visite que celui-ci a fait sur place et le descriptif des travaux qui lui a été fait oralement.

La Cour d'appel a jugé que les travaux exclus par les dispositions des articles L. 311-1 et suivants du Code de tourisme, font accession en fin de bail, de sorte que ces travaux ne peuvent entraîner un abattement sur le loyer renouvelé.