Valeur locative : prise en compte de la surface existante au jour du renouvellement du bail commercial

En l'espèce, après accord du bailleur, un preneur avait réalisé des travaux ayant pour effet de réduire la surface de vente des locaux commerciaux loués de quasiment la moitié.

Après acceptation du principe du renouvellement du bail sollicité par le preneur, le bailleur saisissait le juge des loyers commerciaux afin de fixer le loyer renouvelé, arguant que la surface de vente à retenir est celle autorisée par le bail, les travaux réalisés résultant d'un choix de gestion du preneur inopposable au bailleur alors même qu'ils auraient été autorisés.

Les juges du fond ont retenu au contraire la surface réduite après travaux du preneur au motif que les travaux en cause ne modifieraient pas la structure du bâtiment, la façade ou les vitrines et auraient été autorisés par le bailleur.

La Cour de cassation confirme l'analyse des juges du fond, mais au motif que le bail autorisait une surface de vente sans la définir ou l'imposer spécifiquement, de sorte qu'il y avait lieu pour les juges du fond de tenir compte des caractéristiques du local au jour du renouvellement.

Article L. 145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments."

Article R. 145-3 du Code de commerce : "Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;

4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire."

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 juin 2024, n° 23-13.613