La promesse synallagmatique de vente vaut vente dès l'échange des consentements (sur la chose et le prix)

En l'espèce, un vendeur a conclu le 7 novembre 2014 avec son acquéreur, une promesse synallagmatique de vente portant sur un local donné à bail commercial à un preneur (tiers à la promesse), soumis à 3 conditions suspensives, dont "la renonciation par leur titulaire […] à tout droit de préemption et/ou pacte de préférence susceptible de frapper" l'immeuble.

Le notaire du vendeur a notifié les conditions de la vente projetée au preneur à bail en visant l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, tel que modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014, qui instaure un droit de préférence au bénéfice des preneurs à bail commercial.

Le preneur a bail a notifié sa volonté d'exercer son droit de préférence.

Or, ce texte ne s’applique qu’aux ventes conclues après le 18 décembre 2014, tandis que la promesse de vente datait du 7 novembre 2014 et que la vente avait été régularisée par acte authentique du 16 janvier 2015.

Le preneur entendait prendre pour référence non pas la date de la promesse de vente (7 novembre 2014) mais celle de la régularisation de la vente (16 janvier 2015).

La Cour de cassation retient que :

• la promesse de vente vaut vente, les parties s’étant accordées sur la chose et le prix. Partant, c’est bien au 7 novembre 2014 qu’était conclue la vente, soit antérieurement à l’entrée en vigueur du droit de préférence issu de la loi Pinel.
• l’article 1179 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, dispose que la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté, de sorte que la vente était définitivement conclue le 7 novembre 2014, et partant que le preneur ne pouvait se prévaloir d'un droit de préférence.

Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 29 février 2024, n° 22-24.381

Que vaut la promesse synallagmatique de vente ?, Louis Thibierge, Contrats translatifs, RDC202b3

Problème : L’article 1179 ancien n’est plus. L’article 1304-6 nouveau, issu de l’ordonnance de 2016, en prend le contrepied, posant que « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive ».

D'après ce auteur, contrairement à l’article 1589 du Code civil (selon lequel la promesse de vente vaut vente) qui porte sur le contrat, l’article 1304-6 du même code ne traite pas de l’existence du contrat mais simplement du sort de l’obligation contractée sous condition suspensive. Il serait donc possible de considérer que le contrat de vente existe dès l’échange des consentements, et donc que la vente est conclue à cette date, quand bien même certaines de ses obligations ou effets seraient suspendus jusqu’à l’accomplissement de certains évènements.